يتطلب إنشاء المباني السكنية تخطيطًا دقيقًا، والتزامًا بأكواد البناء السعودية؛ لضمان مطابقتها للمواصفات القياسية، وخلوها من العيوب التشغيلية، وتختلف متطلبات واشتراطات إنشاء المباني السكنية في السعودية حسب نوعها وموقعها.
لذا من المهم معرفة أهم الشروط والأسس لتصميم المباني السكنية، والمراحل التي يمر بها إنشاء المباني وصولًا إلى التسليم، وكيفية اختيار الشركة المناسبة لتولي أمر مشروعك السكني.
ما أنواع المباني السكنية في السعودية؟
المباني السكنية إمّا أن تكون الفلل والقصور المخصصة لأسرة واحدة، وقد توجد منفصلة أو على هيئة مجمعات سكنية، أو العمائر السكنية التي تضم عددًا من الوحدات، وقد يكون لها طابع تجاري أو إداري أيضًا، هذا بالإضافة إلى المباني التقليدية القديمة.
الفلل السكنية
وحدات سكنية مخصصة بجميع أدوارها للسكن، بحد أقصى دورين، وملحق علوي، وملاحق خارجية، وقبو.
وتتميز الفلل السكنية بوجود مداخل أرضية، ومواقف سيارات، وفضاءات خارجية مستقلة، ووفقًا لكود البناء السعودي؛ تُصنّف الفلل السكنية ضمن فئة الإشغال (R3).
وتنقسم الفلل السكنية إلى الأنواع الثلاثة الآتية: [1]
الفيلا المنفصلة: وحدة سكنية متكاملة مبنية على قطعة أرض مستقلة ذات ارتدادات نظامية من جميع الاتجاهات، ولها مدخل أرضي ومواقف سيارات، مع فضاءات خارجية مستقلة.
الفيلا شبه المتصلة: وحدة سكنية مبنية على قطعة أرض متلاصقة مع الجار من جانب واحد فقط، مع وجود جدار مزدوج يفصل الهيكل الإنشائي للوحدتين.
الفيلا المتصلة: وحدة سكنية مبنية على أرض متلاصقة مع وحدات أُخرى من أكثر من جهة، ولكن مع فصل الهيكل الإنشائي الخاص بكل وحدة والاحتفاظ بالارتدادات النظامية حول المبنى بأكمله، ويُمكن للفيلا المتصلة أن تتلاصق مع الجوار بأشكال متعددة.
العمائر السكنية
هي مبانٍ تتكون من أكثر من دورين، دون أن يزيد ارتفاعها عن 23 مترًا فوق سطح الأرض، وبها عدد من الوحدات السكنية (3 فأكثر)، ويُصنّفها كود البناء السعودي ضمن فئة الإشغال (R2).
والعمائر السكنية قد تكون أيضًا:
تجارية: تحتوي على وحدتين سكنيتين على الأقل، تعلو محلات تجارية بالدور الأرضي، وهي من فئات الإشغال (R2)، و(M)، و(A2).
إدارية: تحتوي على عدد من الوحدات السكنية (2 على الأقل)، ووحدات أُخرى تُستخدم كمكاتب إدارية للشركات والمؤسسات، وهي من فئتي الإشغال (R2)، و(B) حسب كود البناء السعودي.
ما أهم أسس تصميم المباني السكنية في السعودية؟
يتضمن تصميم المباني السكنية مراعاة بعض المتطلبات والمواصفات المعمارية والإنشائية كي تتوافق مع كود البناء السعودي، وفيما يلي نوضِّح أهم تلك الأسس:
متطلبات الأمن والصحة والسلامة
يجب ألا يقل ارتفاع درابزين الشرفات والسلالم المفتوحة في الفلل السكنية عن 85-95 سم، ولا عن 90 سم في العمائر السكنية، وعلى أن يكون مصممًا بطريقة تمنع سقوط الأشياء ذات الأقطار الأكبر من 10 سم.
عند وجود شباك غرفة النوم بالأدوار العلوية مُعد للهروب في حالات الطوارئ؛ فلا يزيد ارتفاع جلسة الشباك عن 1.1 مترًا.
توفير مرمى للنفايات في المباني الأكثر من 4 أدوار، بحيث يكون مفتوحًا في كل دور، ويصل في الأرض لغرفة تجميع بها باب ذاتي الغلق يفتح على الخارج.
إلزام المنشآت بالأنظمة اللازمة للوقاية ومكافحة الحرائق ومنع انتشار اللهب حسب متطلبات الكود السعودي للحماية من الحرائق، مع تحديد سبل الهروب والمسارات والمنحدرات والسلالم اللازمة.
عمل أرضيات المناطق المكشوفة والأرصفة الخارجية بمواد مقاومة للانزلاق وبميول في اتجاه الصرف لا يقل عن 1%، ولا يزيد عن 2%، بهدف تصريف الأمطار ومياه الغسيل.
متطلبات الاستدامة وكفاءة الطاقة
يجب تطبيق بعض المتطلبات مثل ترشيد استخدام الطاقة والمياه وإعادة استخدام المياه المعالجة، مع استخدام الخامات والمواد غير الضارة بالبيئة، وذلك في جميع مراحل المشروع؛ بدءًا من التصميم ومرورًا بالتنفيذ، ووصولًا إلى التشغيل.
كما يجب عزل أسطح المباني ضد الرطوبة والحرارة، ومعالجة الحوائط الخارجية لتوفير العزل الحراري المطلوب طبقًا للمواصفات المطابقة لكود البناء السعودي.
توزيع المساحات والوظائف الداخلية
يجب أن يكون الحد الأدنى لعناصر الوحدة السكنية مكونًا من:
مجلس أو صالة.
غرفة نوم.
دورة مياه.
مطبخ.
ويوضح الجدول التالي الاشتراطات الخاصة بمساحات الغرف في المباني السكنية بالسعودية، وذلك وفق دليل اشتراطات إنشاء المباني السكنية السعودي عام 2024: [1]
اسم الفراغ | الحد الأدنى للمساحة (م2) | الحد الأدنى للعرض (م) |
غرف المجلس أو الصالة | 11.2 | 2.8 |
غرفة النوم | 6.5 | 2.1 |
المطبخ | 5 | 1.8 |
الحمام | 2.8 | 1.4 |
دورة المياه (المرحاض) | 1.5 | 1 |
غرفة الحراسة أو السائق أو العاملة المنزلية | 6.5 | 2.1 |
الممرات الداخلية | - | 0.90 |
متطلبات واجهات المباني السكنية
ينبغي مراعاة الموجهات التصميمية للهويات العمرانية المخصصة للمنطقة أو المدينة إن وجِدتْ، خاصةً المباني التي تُنشأ بالمناطق التاريخية.
كما يلزم استخدام مواد تشطيب وتكسيات مقاومة للحريق، ومطابقة للمواصفات القياسية السعودية، على أن يكون تنفيذها وتركيبها حسب تعليمات الشركة المصنعة.
كذلك يجب مراعاة أن تكون الواجهات المطلة على الشوارع موازية لخط تنظيم الشارع، على أن تُدرَس الواجهات وموازاتها للشوارع بعد دراسة واجهات المباني المحيطة للمحافظة على النسق العام للمباني.
ويُمنَع وضع وحدات التكييف والتمديدات بكافة أنواعها على الواجهات المطلة على الطرق والشوارع الرئيسية، مع ضرورة معالجة مواقع الخزانات العلوية وغرف المصاعد وأطباق الاستقبال معماريًّا، من حيث الشكل، واختيار الموقع المناسب لها ضمن التكوين العام للواجهات.
كما يُراعى في التصميم المعماري للمباني السكنية السعودية اختيار المكان المناسب لوضع عدادات الكهرباء والمياه ضمن حدود الملكية، وعلى واجهة السور بحيث تكون متوافقة مع واجهة المبنى.
الإضاءة والتهوية الطبيعية
يجب توفير الإضاءة والتهوية الطبيعية لكافة فراغات المبنى من خلال الفتحات المباشرة على الواجهات وعلى المناور والفتحات العلوية أو الإنارات السماوية مع الالتزام بالحد الأدنى للفناء / المنور، ويسمح بالإضاءة الصناعية والتهوية الميكانيكية للحمامات ودورات المياه.
يجب ألا تقل مساحة الزجاج المستخدم للإضاءة الطبيعية عن (8%) من مساحة أرضية الغرفة، ولا يقل الجزء القابل للفتح عن 4% من مساحة الغرفة (للتهوية الطبيعية).
يجب ألا تقل مساحة نوافذ دورات المياه والحمامات عن 0.30 م2، ويكون نصفها قابل للفتح.
يجب اتصال فتحة التهوية بالهواء الخارجي بكامل مساحتها، ولا تعتبر أي فتحة مقترنة بجهاز آلي أو بجهاز تكييف فتحة تهوية طبيعية.
يُسمح بعمل فتحات التهوية والإضاءة الطبيعية بالسقف (إنارة سماوية)، بشرط أن تكون هذه الفتحات متصلة بالهواء الخارجي مباشرة ومزودة بوسائل فتح وإغلاق مناسبة.
يُسمح أن تكون المطابخ في الوحدات السكنية جزءًا من فراغ صالة المعيشة بشرط توفير التهوية المطلوبة لصالة المعيشة والمطبخ، وطرد الأدخنة بطريقة فعالة.
اختيار مواد البناء وجودة التنفيذ
يؤثر اختيار المواد وآلية التنفيذ في جودة البناء، لذا ينبغي مراعاة عدة أمور، مثل:
متطلبات مقاومة المواد والعناصر للحريق.
اعتماد جميع أعمال الإشراف على التنفيذ طبقًا للترخيص والمخططات المعتمدة وتقرير جسات واختبارات التربة، متضمنة أعمال تنفيذ الأساسات والإنشاءات وعمل اختبارات ضبط الجودة من قبل استشاريين مؤهلين لدى وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان.
الالتزام بتطبيق أصول الصناعة وجودة التنفيذ طبقًا للمواصفات العامة لتنفيذ المباني الصادرة من وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، مثل أعمال الحفر والردم والتسويات، وأعمال الخرسانات والشدات وحديد التسليح، وأعمال البناء بالبلوك.
التأكد من عدم الإضرار بالطرق والمرافق المحيطة، وإرجاع كل شيء لأصله حال حدوث تلفيات.
تطبيق أسس السلامة المهنية في جميع أعمال التنفيذ لضمان عدم حدوث إصابات.
ما مراحل إنشاء المباني السكنية؟
تمر المباني السكنية بثلاث مراحل، وقد تختلف بعض التفاصيل الإجرائية حسب المشروع:
1. مرحلة ما قبل البناء
التخطيط والتصميم: تحديد النطاق والميزانية والتخطيطات المعمارية والإنشائية مع المصممين أو المهندسين المعماريين.
التصاريح والموافقات: الحصول على تصاريح البناء اللازمة، وموافقات توصيل المرافق من السلطات المحلية.
إعداد الموقع: إنشاء خدمات الموقع المؤقتة، وتسوية الأرض، وإزالة الأشجار عند الحاجة.
2. مرحلة البناء
الأساس: حفر الموقع، وتركيب الأساسات، وصب البلاطة الخرسانية أو جدران الأساسات.
البنية الفوقية: بناء الهيكل الخشبي أو الفولاذي، وإطارات الجدران، ودعامات السقف.
إغلاق المبنى: تركيب غطاء السقف والنوافذ والأبواب الخارجية لجعل الهيكل مقاومًا للعوامل الجوية.
التأسيس لأعمال MEP: تركيب أنظمة السباكة الأولية والأسلاك الكهربائية وأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) داخل الجدران.
العزل والجدران الجافة: إضافة حواجز البخار والعزل، ثم تعليق الجدران الجافة ولصقها.
التشطيبات الداخلية والخارجية: طلاء الجدران، ووضع الأرضيات، وتركيب الخزانات، والتشطيبات الداخلية، وتنسيق المواقع الخارجية (المساحات المكشوفة) أو الممرات.
3. مرحلة ما بعد البناء
عمليات التفتيش النهائية: إجراء فحوصات الامتثال للقانون والحصول على شهادة الإشغال.
المعاينة والتسليم: إجراء جولة نهائية بالمبنى، واستكمال قائمة الملاحظات والإصلاحات البسيطة، ثم تسليم المفاتيح وإغلاق المشروع.
قد يهمك الاطلاع على: دليل شركات الإنشاءات في المملكة.
هل يمكن ترميم المباني السكنية بدلًا من إعادة البناء؟
نعم، في كثيرٍ من الحالات يُمكن تقييم الأضرار الموجودة بالمبنى، وتحديد خطة الإصلاح، ويسهم ترميم المباني السكنية في تقليل النفقات وحفظ الموارد، إلّا أنّه قد لا يكون مناسبًا في حالة الأضرار الشديدة التي تستوجب إعادة البناء.
متى يكون الترميم مناسبًا؟
إذا كان الإطار الهيكلي الأساسي (الأساسات والجدران) مستقرًا وآمنًا، أو كان المالك يريد الحفاظ على التفاصيل التاريخية أو الجماليات الخاصة بالمبنى كما هي، وكذلك عندما يكون الضرر موضعيًّا لا شاملًا للمبني بشكل يصعب علاجه، ويُنصح بالحصول على استشارة فنيّة لتقييمٍ دقيق.
كيف تختار شركة إنشاء مباني سكنية في السعودية؟
اختيار شركة المقاولات المناسبة لمشروعك السكني مو قرار بسيط؛ لأن خبرة الشركة وطريقة إدارتها للمشروع تنعكس بشكل مباشر على جودة التنفيذ، ومدة الإنجاز، والتكلفة النهائية.
لذلك احرص على اختيار شركة عندها خبرة فعلية في تنفيذ المباني السكنية، وتلتزم بالمخططات والمواصفات المعتمدة، وتهتم بجودة المواد ودقة التنفيذ، وكمان ضروري تتأكد أن الشركة تتابع المشروع من بدايته إلى نهايته، من تجهيز الموقع والأعمال الإنشائية إلى التشطيبات والفحص والتسليم، مع وضوح في مراحل العمل والمدة والتكاليف المتوقعة.
في شركة جبر الجنوبية للمقاولات؛ نشتغل على تنفيذ مشاريع المباني السكنية باهتمام بالتفاصيل وجودة التنفيذ في كل مرحلة، من بداية تجهيز المشروع وحتى التشطيبات والتسليم، ونحرص على متابعة الأعمال بشكل مستمر والتنسيق بين مختلف مراحل التنفيذ، عشان يطلع مشروعك بالمستوى اللي تتطلع له.
إذا عندك مشروع سكني وتبي تبدأ بخطوات واضحة، تقدر تتواصل مع فريقنا وتناقش تفاصيل مشروعك.
المرجع
1- وزارة البلديات والإسكان. (23 نوفمبر، 2025). اشتراطات إنشاء المباني السكنية.
